Παρά την αρνητική ρητορική πανδημίας, η ζήτηση για βατή αστικοποίηση παραμένει υψηλή, δημιουργώντας μια πηγή ανεκμετάλλευτης δυνητικής ανάπτυξης σε πόλεις σε όλη τη χώρα.
Αφιερώστε λίγο χρόνο για να οραματιστείτε μια γειτονιά που μπορείτε να περπατήσετε. Θα μπορούσε να είναι ένα πυκνό κέντρο ή ένας κόμβος γειτονιάς μικρότερης κλίμακας με σπίτια και μικρές επιχειρήσεις, είτε ο καθένας λειτουργεί για αυτό το πείραμα. Τώρα μαντέψτε πόση γη στις 35 μεγαλύτερες περιοχές του μετρό των ΗΠΑ εμπίπτει σε αυτήν την περιγραφή. Αν τύχει να μαντέψετε το 10%, πηγαίνετε πιο κάτω. Πέντε τοις εκατό; Χαμηλότερα ακόμα.
Το 2023, Έξυπνη Ανάπτυξη Αμερική Η (SGA) εκτιμά ότι τα αστικά μέρη που μπορούν να περπατηθούν αντιπροσωπεύουν μόνο το 1,2% της χρήσης γης στις 35 μεγαλύτερες περιοχές του μετρό των ΗΠΑ. Τώρα, τι θα συνέβαινε εάν αυτές οι περιοχές του μετρό προσαρμόζουν τη χωροθέτησή τους έτσι ώστε η βατή πολεοδομία να φτάσει σε ένα ακόμη μέτριο 6 ή 8% της χρήσης γης; Η απάντηση, σύμφωνα με το πρόσφατο ρεπορτάζ 2023 Foot Traffic Ahead που δημοσιεύτηκε από την SGA, είναι ότι οι ΗΠΑ θα κρατούσαν τα κλειδιά για να γίνουν μια πιο πλούσια – και πιο κοινωνικά δίκαιη – κοινωνία.
Η έκθεση δείχνει επίσης ότι οι άνθρωποι συνεχίζουν να δίνουν μεγάλη αξία στην βατή αστικοποίηση, όπως αποδεικνύεται από τα ασφάλιστρα που καταβάλλονται.
«Ο χρόνος αυτής της έκθεσης μπορεί να δείξει τις επιπτώσεις της πανδημίας», δήλωσε ο Calvin Gladney, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της SGA, σε συνέντευξη Τύπου. «Και, ξέρετε, όχι για να θάψετε το lede, αλλά ένα από τα πράγματα που θα δείτε είναι τα αστικά μέρη που άντεξαν για περπάτημα».
Κατάταξη πόλεων ανά επίπεδο τρέχουσας βατότητας, μελλοντικών δυνατοτήτων και κοινωνικής ισότητας
Η έκθεση της SGA μετρά την αστικοποίηση που μπορεί να περπατήσει αξιολογώντας πόσες κατοικίες γραφείων, λιανικής, ενοικιαζόμενων κατοικιών και κατοικιών προς πώληση υπάρχουν στα αστικά μέρη που μπορούν να περπατήσουν (WalkUP). Το 2023 ήταν η πρώτη φορά που κατοικίες προς πώληση συμπεριλήφθηκαν στα δεδομένα της έκθεσης.
Η έκθεση χρησιμοποιεί ομάδες μπλοκ απογραφής για να καθορίσει περιοχές — μια πιο λεπτομερής προσέγγιση από τις περισσότερες μελέτες ακινήτων που χωρίζουν τις περιοχές σε υποαγορές, όπως το East End έναντι του Downtown Manhattan στη Νέα Υόρκη, για παράδειγμα.
Τα επίπεδα βατότητας στις περιοχές του μετρό χωρίστηκαν σε τέσσερις κατηγορίες με το Επίπεδο 1 να αντιπροσωπεύει το υψηλότερο επίπεδο βατής αστικοποίησης και το Επίπεδο 4 το χαμηλότερο. Το 2023, σε οκτώ περιοχές του μετρό ανατέθηκε ο χαρακτηρισμός επιπέδου 1 με βάση τη βαθμολογία τους στο δείκτη Foot Traffic Ahead.
Κατατάξεις ικανότητας βάδισης Foot Traffic Ahead 2023 (Επίπεδο 1, πιο βατό)
- Νέα Υόρκη, 100
- Βοστώνη, 74,3
- Ουάσιγκτον, 72.6
- Σιάτλ, 69,4
- Πόρτλαντ, 68,5
- Σαν Φρανσίσκο, 66,2
- Σικάγο, 65,9
- Λος Άντζελες, 59
Η έκθεση εξετάζει επίσης το μέλλον των 35 μεγαλύτερων περιοχών του μετρό των ΗΠΑ στην κατάταξη Future Growth Momentum, η οποία λαμβάνει υπόψη τα ασφάλιστρα που καταβάλλονται για τα WalkUP σε μια περιοχή του μετρό, πόσο μερίδιο αγοράς μετατοπίζεται προς ενοικίαση κατοικιών γραφείων και πολυκατοικιών στα WalkUPs και τον Standard Distance Index του μετρό, ο οποίος αξιολογεί εάν η δυνατότητα μελλοντικής βατότητας περιορίζεται σε έναν κεντρικό πυρήνα ή διασκορπίζεται σε μια ευρύτερη περιοχή.
Οι κατατάξεις Future Growth Momentum έχουν γενικά αρνητική σχέση με τη συνολική κατάταξη βατότητας στο Foot Traffic Ahead. Για παράδειγμα, η περιοχή του μετρό της Τάμπα, η οποία ήταν στην κορυφή της κατάταξης Future Growth Momentum, ήρθε στην 30η θέση στην τρέχουσα κατάταξη βατότητας. Το Σαν Φρανσίσκο ξεχώρισε ως μοναδική εξαίρεση.
Top Ten Κατατάξεις μελλοντικής ορμής ανάπτυξης 2023
- Τάμπα, 67,1
- Νάσβιλ, 61,2
- Μαϊάμι, 60,8
- Σαν Φρανσίσκο, 59,5
- Σαν Ντιέγκο, 57,9
- Ντάλα-Φορτ Γουόρθ, 57,9
- Ατλάντα, 55,3
- Ορλάντο, 55,2
- Σακραμέντο, 55
- Άγιος Αντώνιος, 54,9
Τέλος, η έκθεση δημοσίευσε επίσης κατατάξεις για τον δείκτη κοινωνικής ισότητας μιας περιοχής του μετρό, που μετράται με βάση την οικονομική προσιτότητα των WalkUP, την ποιότητα της διέλευσης με την οποία συνδέονται και πόσο μακριά πρέπει να ταξιδέψουν άνθρωποι διαφορετικών κοινωνικοοικονομικών και φυλετικών ομάδων για να αποκτήσουν πρόσβαση σε βατή αστικοποίηση.
Οι δέκα κορυφαίες κατατάξεις κοινωνικής ισότητας 2023
- Κλίβελαντ, 61,8
- Νέα Υόρκη, 59.1
- Κάνσας Σίτι, 58,5
- Ντιτρόιτ, 58,2
- Φιλαδέλφεια, 57,5
- Πίτσμπουργκ, 57,3
- Βαλτιμόρη, 56,4
- Ουάσιγκτον DC, 56.2
- Σινσινάτι, 55,5
- Minneapolis-St. Παύλος, 55,4
Σημαντικές οικονομικές επιπτώσεις
Αν και αποτελεί λίγο περισσότερο από το ένα τοις εκατό του αστικού μας περιβάλλοντος, τα δεδομένα δείχνουν ότι η βατή αστικοποίηση είναι πολύ μεγαλύτερη από το βάρος της οικονομικά. Οι συντάκτες της έκθεσης διαπίστωσαν ότι όταν άθροισαν το εκτιμώμενο ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) σε κάθε ομάδα της απογραφικής υπηρεσίας που μελετήθηκε, οι αστικές περιοχές που μπορούν να περπατηθούν στα μεγαλύτερα 35 μετρό αντιστοιχούσαν στο 19,1% του συνολικού πραγματικού ΑΕΠ των ΗΠΑ.
«Υπήρξε πολλή έρευνα που εξετάζει τον καθαρό δημοσιονομικό αντίκτυπο του κέρδους που θα έχει μια πόλη ή κομητεία ή κωμόπολη όταν χτίζει αστικά αστικά και προαστιακά μέρη που μπορούν να οδηγηθούν», είπε ο Christopher Leinberger, ένας από τους συγγραφείς του 2023 Foot Traffic Ahead. «Για παράδειγμα, στο Γκραντ Ράπιντς, μια πόλη στην οποία εργαζόμασταν και οι δύο μας περίπου ένα χρόνο πριν, τα αστικά μέρη που περπατούσαν δημιουργούσαν τεράστια πλεονάσματα για την πόλη χωρίς όλα τα κόστη υπηρεσιών».
Ο Leinberger αποδίδει τον θετικό οικονομικό αντίκτυπο των περιπατήσιμων αστικών περιοχών σε διάφορους παράγοντες, ένας από τους οποίους είναι ότι οι πυκνότερες γειτονιές παράγουν περισσότερα φορολογικά έσοδα ενώ είναι επίσης λιγότερο δαπανηρές για την εξυπηρέτηση των πόλεων, με αποτέλεσμα κεφάλαια που μπορούν να επενδυθούν αλλού στον προϋπολογισμό της πόλης. «Αν είναι συγκεντρωμένοι, είναι πολύ πιο αποτελεσματικό. Και αυτό είναι μόνο ένα μέρος του πώς θα δημιουργηθούν αυτά τα χρήματα», είπε.
Τα βατά αστικά μέρη κοστίζουν λιγότερο για την αρχική υποδομή, ένα σημαντικό σημείο που πρέπει να θυμάστε καθώς οι ΗΠΑ συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν σοβαρή απρόσιτη στέγαση σε περιοχές του μετρό σε όλη τη χώρα. Δεδομένα από τον Freddie Mac το 2020 υποστήριξε ότι οι ΗΠΑ είχαν τότε περίπου 3,8 εκατομμύρια σπίτια λιγότερο από αυτά που χρειάζονταν για να εξασφαλίσουν έναν υγιή εφοδιασμό, ένα ιστορικό χαμηλό που μόνο επιδεινώθηκε τα επόμενα χρόνια καθώς πανδημία και ζητήματα εφοδιαστικής αλυσίδας έχουν επιβραδύνει την κατασκευή και η στασιμότητα συνέχισε να επικρατεί γύρω επικαιροποίηση των χωροταξικών διατάξεων ώστε να καταστεί δυνατή η δημιουργία νέων κατοικιών στις αστικές περιοχές.
Σύμφωνα με τον Leinberger, η απλή αλλαγή της ζώνης για να επιτραπεί η βατή αστικοποίηση στο 6 έως 8% των αστικών περιοχών στα 35 μεγαλύτερα μετρό των ΗΠΑ θα έλυνε την κρίση της οικονομικά προσιτής στέγασης, διότι κάτι τέτοιο, υποστηρίζει, θα μείωνε το κόστος της γης.
Ο Gladney περιέγραψε πώς το να επιτραπεί περισσότερη πυκνότητα στις αστικές περιοχές θα επέτρεπε επίσης στις πόλεις να χρησιμοποιήσουν μια ποικιλία εργαλείων για να αποτυπώσουν την αξία της νέας ανάπτυξης και να τη χρησιμοποιήσουν για να δημιουργήσουν οικονομικά προσιτή στέγαση.
«Υπάρχει μια ποικιλία όρων που χρησιμοποιούν διαφορετικές δικαιοδοσίες, αλλά η βασική ιδέα είναι η ίδια, η οποία είναι να ορίσετε μια περιοχή όπου υπολογίζετε τους πρόσθετους φόρους που ενδέχεται να δημιουργηθούν κάνοντας αυτή τη νέα ανάπτυξη και στη συνέχεια να ορίσετε ένα μέρος αυτών των νέων φόρων σε μπαίνει σε μια κατσαρόλα για να κάνει ένα συγκεκριμένο πράγμα. Έτσι, στην Ουάσιγκτον, η πόλη έχει αυτό που ονομάζεται καταπιστευματικό ταμείο παραγωγής κατοικιών και ουσιαστικά παίρνει φόρους μεταβίβασης από συναλλαγές ακινήτων και παραμερίζει πολλά από αυτά τα δολάρια ειδικά για οικονομικά προσιτή στέγαση για ένα συγκεκριμένο επίπεδο περιοχής μέσου εισοδήματος λαών στην περιοχή », είπε η Γκλάντνεϊ.
Η ζήτηση δημιουργεί αναξιοποίητες δυνατότητες
Τα δεδομένα που περιλαμβάνονται στην έκθεση Foot Traffic Ahead έρχονται σε αντίθεση με την αφήγηση ότι οι άνθρωποι εγκαταλείπουν πυκνά, βατά αστικά μέρη από την έναρξη της πανδημίας Covid-19. Ενώ οι συγγραφείς ανακάλυψαν ότι αυτό που ονόμασαν «χτυπήματα στο δρόμο» για το γραφείο κυριαρχούσε στα κέντρα των πόλεων, διαπίστωσαν σε μεγάλο βαθμό ότι η συνολική βατή αστικοποίηση παρέμεινε οικονομικά ανθεκτική.
«Αυτό που βλέπουμε είναι ότι οι άνθρωποι επιλέγουν αστικά μέρη για περπάτημα και στην πραγματικότητα ότι υπάρχει περιορισμένη ζήτηση για αστικά μέρη που μπορούν να περπατήσουν. Βλέπουμε τρομερά ασφάλιστρα τιμών σε σχέση με τα προαστιακά μέρη που μπορούν να οδηγηθούν. Οι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν περισσότερα με βάση την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι», είπε ο Leinberger. «Επιπλέον, τα αστικά μέρη που μπορούν να περπατηθούν κερδίζουν μερίδιο αγοράς πολύ γρήγορα, πράγμα που σημαίνει ότι τα προαστιακά μέρη που μπορούν να οδηγηθούν χάνουν μερίδιο αγοράς».
Σύμφωνα με την έκθεση, και στις 35 περιοχές του μετρό, τα εμπορικά ακίνητα στο WalkUps είχαν ασφάλιστρα τιμής άνω του 40%, ενώ οι κατοικίες προς πώληση είχαν περίπου 34% premium όταν βρίσκονταν σε βατή περιοχή.
Για να αξιοποιήσουν καλύτερα αυτό το δυναμικό, οι συντάκτες της έκθεσης συνέστησαν στις πόλεις να προχωρήσουν σε μεταρρυθμίσεις στον τομέα των ζωνών για να προωθήσουν την ανάπτυξη της βατής αστικοποίησης, να επενδύσουν σε συστήματα μεταφορών που ενθαρρύνουν τους ανθρώπους να περπατούν, να κάνουν ποδήλατο ή να κάνουν συγκοινωνίες αντί να ταξιδεύουν με αυτοκίνητο, να διατηρούν την υπάρχουσα οικονομικά προσιτή στέγαση και τις επιχειρήσεις , επενδύστε σε νέα οικονομικά προσιτή στέγαση και σχεδιάστε για μελλοντικές κλιματικές επιπτώσεις.
Κάτι τέτοιο θα οδηγούσε τελικά σε μείωση των πριμοδοτήσεων που καταβάλλονται για την βατή αστικοποίηση – κάτι που ο Gladney δήλωσε ότι θα αντιπροσώπευε ένα θετικό βήμα προς τα εμπρός τόσο για την κοινωνία όσο και για το περιβάλλον.
«Μιλάμε πολύ για τα ασφάλιστρα τιμών, αλλά ειλικρινά, αν μπορείτε να δημιουργήσετε περισσότερα από αυτά τα μέρη και να βεβαιωθείτε ότι είναι προσβάσιμα σε όλους και είναι οικονομικά προσιτά σε περισσότερους ανθρώπους, θα έχετε πραγματικά θετικά οφέλη για τη δημόσια υγεία. Στην πραγματικότητα δημιουργείτε καλύτερη αίσθηση ταυτότητας και κοινότητας σε όλη τη χώρα», είπε ο Gladney. «Είναι πραγματικά ένας πολύ καλός τρόπος για να βοηθήσουμε στην αντιμετώπιση της κλιματικής μας κρίσης, επειδή όσο περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να περπατούν και να κάνουν ποδήλατο και να κυκλοφορούν χωρίς να χρησιμοποιούν αυτοκίνητο και να φτάνουν στις δουλειές, τις υπηρεσίες και τις ανέσεις που χρειάζονται».
Η Natalie Bicknell Argerious (αυτή/η) είναι Διευθύνουσα Συντάκτρια στο The Urbanist. Μια παθιασμένη αστική εξερευνήτρια από την παιδική της ηλικία, της αρέσει να μαθαίνει πώς να κάνει τις πόλεις πιο περιεκτικές, ζωντανές και περιβαλλοντικά ανθεκτικές. Μπορείτε συχνά να τη βρείτε να περιπλανιέται στην κεντρική περιοχή του Σιάτλ και στο Καπιτώλιο με τα σκυλιά και τη γάτα της. Στείλτε της email στη natalie [at] πολεοδόμος [dot] org.
